关于我市保障性住房建设情况的调研报告
市人大常委会城建环保工委
为进一步落实中央关于保障性住房建设的总体要求，根据市人大常委会2012工作要点和市人大城建环保工委今年的工作安排，同时结合省人大常委会法制工作委员会2月底在三亚对保障性住房建设情况进行立法调研的通知要求，市人大常委会城建环资工委于2月底至4月初，在市人大常委会蒋明清副主任的带领下，组织部分工委委员，住建局、住房保障管理中心等有关部门负责人深入到保障性住房建设工地及住宅小区，采取实地察看、听取汇报、座谈交流、走访等方式对我市保障性住房建设情况进行了深入调研。现将将调研情况报告如下：
一、我市保障性住房建设的基本情况
截至目前，我市居民共累计申请保障性住房23214户，通过多种方式共建设保障性住房24522套，总建筑面积约244万平方米，累计落实建设资金约80亿元。已竣工7381套，建筑面积约63.33万平方米。
（一）年度开工情况
2008年开工建设的保障性住房为2255套、2009年4568套、2010年9966套、2011年7733套。
（二）五类房建设情况
我市保障性住房建设主要有五类：廉租房、经济适用房、限价商品房、公共租赁房和棚户区改造房（用于项目拆迁安置）
经济适用房有8557套：其中同心家园三期有2000套，六期2203套，2008―2009年各单位自建4354套。
廉租房有3225套：其中一期1168套，二期1301套，十三期756套。
限价商品房7149套：其中四期769套，五期2084套，九期488套，汇润花园200套，海航城2456套，海航天空学苑1050套，东岸外语培训中心102套。
公租房有2732套：其中六期321套，十期2411套。
棚户区改造房1279套：其中一期208套，三期251套，九
期470套，临春岭350套。
（三）建设的主要方式
为做好保障性住房工作，我市通过集中建设、定向代建、分散建设、企业配建、捆绑建设五种方式吸引了多家企业投资参与建设。
1、集中建设。土地以划拨方式取得，建设成本为政府投资资金，住建局为项目的建设主体。目前以集中建设方式建设的项目有同心家园一、二、三、六、十三期，共建设8208套住房，总建筑面积为68.44万平方米。
2、定向代建。土地以基准价出让，摘牌单位为建设主体并出资建设，建成后由政府以成本价回购。以定向代建方式建设的项目有同心家园四、五期，共建设2853套限价商品房，总建筑面积为48.42万平方米。
3、分散配建。企业利用自有用地参与保障性住房建设，纳入保障性住房建设计划，由企业出资并作为建设主体，建成后由职能部门审核购买对象，企业以略高于成本价的价格出售。以分散配建方式建设的项目有汇润花园、临春仔头安置区、海航天空・学苑、三亚海航城项目，共建设4056套住房，总建筑面积为50万平方米。
4、企业配建。企业利用自有用地参与保障性住房建设，由
企业出资并作为建设主体，为政府配建一定比例的保障性住房，建成后企业无偿移交政府或政府以成本价回购。以企业配建方式建设的项目有同心家园九期、三亚东岸外语培训中心，共建设1060套住房。其中限价商品房590套，棚户区改造房470套。
5、捆绑建设。保障性住房划拨用地后出让地捆绑挂牌，企业摘牌后作为保障性住房建设的代建单位并出资建设，建成后企业无偿移交政府或政府以成本价回购。以该方式建设的项目为同心家园十期。共建公共租赁住房2411套。
（四）保障房价格确定
保障性住房销售价格由市保障办根据发改委的项目概算批复，结合财政局的预算评审结论对项目成本进行分析，将测算结果报市物价局进行审核，最终由物价局拟定售价报市政府批准后执行。目前经济适用房同心家园三期出售给教师价格为3105元/，低收入困难群众为3095元/。限价商品住房售价：目前我市确定四期住房销售价格为3800元/平方米、五期住房销售价格为3500元/平方米，并实行多退少补。
（五）保障性住房分配和入住情况
自2008年以来，已竣工的保障性住房有7381套，还在建设中的有15561套。2010年以来已完成保障性住房分配6批次共5716户。其中，廉租住房700户和901户（房源为同心家园一期廉租住房300套、二期廉租住房1301套），经济适用住房1539户（同心家园三期经济适用住房1018套，六期321套公租房，汇润花园商品住房项目配建的200套经济房），中小学教师经济适用住房626户（同心家园三期经济适用住房），限价商品住房1369户和581户（同心家园四期、五期双限房）。另外，按照我市保障性住房申报审核标准，已审核合格的713户廉租住房（无住房或自住面积低于13平方米，家庭人均可支配收入低于8760元），3494户经济适用房（无住房或自住面积低于16平方米，家庭人均可支配收入低于17520元）、578户事业单位经济适用住房处在轮候分配阶段，公共租赁住房申报4668户，审核通过4507户。
入住情况：2010年6月300户入住一期廉租住房，2011年6月1301户入住二期廉租住房。
二、我市保障性住房建设的主要做法
（一）加强组织领导，健全住房保障工作机构，明确任务责任。2010年3月，我市成立了保障性住房建设工作领导小组，市长担任组长，下设办公室，具体负责住房保障工作的组织、协调、领导、监督。2011年7月又成立了三亚市住房保障管理中心，具体负责住房保障工作的建设、分配及管理。
（二）编制保障性住房建设规划。为切实贯彻落实中央和省关于保障性住房的重大部署，我市在对中低收入家庭住房需求情况，以及保障性住房申报等情况进行认真分析研究的基础上，编制了保障性住房“十二五”规划。“十二五”期间，共建设城镇、农村保障性住房32040套，建筑面积220.84万平方米，计划总投资66.25亿元，保障性住房覆盖率约达到43%。
（三）规范申报审核程序，严格住房分配及管理工作。在加快保障性住房建设的同时，我市注重制度建设，制定了《三亚市关于保障性住房工作的若干意见》、《三亚市保障性住房申报审核工作方案》、等一系列政策文件，初步建立了我市保障性住房建设、管理的政策体系，使我市保障性住房工作有章可循、有法可依。在2010年和2011年我市分别开展了“全市中低收入住房困难家庭以及各类保障对象基本情况的摸底调查”和“全市城镇居民住房与收入状况的调查”并通过信息化手段，对保障对象逐户建档，跟踪管理。为了保证住房保障分配工作的“公开、公平、公正”，确保真正惠及需要保障的对象，严格执行“三级审核、两级公示”的审核程序；广泛宣传政策，信息公开透明；主动接受社会监督，严格对群众投诉举报进行调查核实，群众调查属实的一律取消住房保障资格。
（四）多种渠道筹措资金，保障性住房建设投入力度不断加大。为确保资金需求，我市提前计划、制定各期工程的筹资方案，通过政府拨借、预收房款、公积金、银行贷款、社会企业投资等多渠道筹集建设资金，累计落实建设资金约80亿元，确保了保障性住房建设资金需求。为加强资金管理，制定了《三亚市保障性住房资金管理暂行规定》，对资金的筹集、拨付、监督进行了规定，实行专项管理、分账核算、专款专用，在资金拨付时，会同银行进行监管，确保资金规范使用。
三、存在的问题和困难
我市的保障性住房建设工作颇有成效，但是也应该清醒地看到还存在一些问题和困难，主要表现在：
（一）用地选址困难，征地拆迁难度大。我市城区土地资源紧张，选址难、征地拆迁难是影响保障性住房建设进度的最主要原因。如：同心家园八期场地内三户村民的宅基地被高压线路穿过，无法修建房屋。目前高压线迁移方案已制定，但至今尚未开展迁移施工，影响项目顺利开工建设。再如：吉阳镇田独高新技术产业园国有土地挂牌出让成交时间在2011年11月22日，土地出让合同于2011年11月29日签订。由于因征地补偿未完成，至今尚有约1.8万平米土地（约占出让地面积的23%），尚不具备交付条件，对项目整体建设造成障碍。
（二）项目相关手续多、审批复杂、工作周期长、进度缓慢。住房保障工作是一项系统工程，项目建设相关手续繁多，且环环相扣，从选址、立项、用地手续、规划许可、施工许可等各个阶段都有其客观要求，涉及发改（物价）、建设、规划、国土、财政等部门。工作头绪多，任务重，要求高，需要政府统一领导，各部门密切配合。特别是开展建设工程领域突出问题检查以来，规划、发改等部门加强了前期工作程序的管理，各相关部门虽然对保障性住房项目给予了大力支持和配合，但工作周期长，对工程进度造成一定影响。
（三）保障性住房政策还不够完善。我市在住房保障工作政策管理体系，保障性住房的一些政策和规定缺乏延续性、统一性。部门之间信息不能共享，科学的、系统的保障性住房建设和管理运行体系还不成熟。特别是保障性住房运营、管理和退出的模式和机制等方面的规定还不够完善。对廉租房、公共租赁房如何进行科学管理还缺乏系统研究，对可能出现的管理上的问题缺少超前谋划，应对预案、应对举措还需进一步加强和完善。由于廉租房、公共租赁房自身福利性的特点，决定了其不可能获得高利润回报，对地方政府在经济发展上助益甚少。随着经济适用房、廉租房、公共租赁房建设规模的扩大，其建设、后期维修、管理等需要投入更多的人力和财力，保障性住房建设管理工作需要进一步加强。此外在调研中住户普遍反映我省保障性住房套型建筑面积执行标准控制与海南炎热气候、民族习惯等实际不太适应。根据国家住房城乡建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，我省保障性住房套型建筑面积（套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成）执行标准控制：廉租住房以50平方米以下为主；公共租赁住房以60平方米以下为主；经济适用住房以60平方米左右为主。如何根据实际合理配置住房空间，创造安全、适用、健康的居住环境，在省人大保障性住房立法调研中我工委已经向省人大法工委实事求是地进行了反映。
（四）企业参与保障性住房建设合作方式难以确定。为确保各项目的建设工作顺利推进，市住房保障管理中心向市政府呈报了《关于企业参与保障性住房建设有关问题的请示》（三保办[2012]3号）文件，就企业配建的保障性住房回购问题做了请示。经征求市国土局和市财政局意见，国土局提出开发过程中的相关政策优惠应以住建部门根据省政府相关规定审定；土地供应应严格按市政府三府办[2011]197号文件进行评估出让；土地出让金严格执行“收支两条线”管理，收入全额缴入地方国库。市财政局提出按3200元/平方米的价格进行回购资金投入太大，因此建议对不同性质的土地采取不同的核算方式：1、对于公开拍卖的土地未涉及调整用地性质和容积率的，同意以3200元/平方米价格回购，并按相关政策给予配建的保障性住房优惠。2、若涉及用地性质调整或容积率调整的，建议通过用地性质或容积率调整后的政府收益、企业收益冲抵配建保障性住房建设成本，保障性住房的房产无偿移交给政府。如按国土局意见执行，企业前期所需支付的土地出让金数额较大，对企业资金压力较大，不利于企业参与保障性住房建设的积极性。同时，按规定所缴纳的土地出让金上缴后，省财政将其中30%的出让金划走，市财政还需利用剩余资金回购保障性住房，对市财政造成较大压力。如按财政局意见执行，国土局认为由于市场因素影响，给予地价款优惠不易于评估，同时有违土地出让金相关政策的规定。因此，难以与有意参与配建保障性住房的企业确定合作方式。
四、对住房保障工作的意见和建议
为全面落实中央关于保障性住房建设的总体要求，切实把这项利国利民的大事抓紧抓好。针对检查中发现的存在问题，提出以下意见和建议：
（一）深化认识，进一步推进城镇低收入家庭住房保障工作。2012年，省政府下达我市的保障性住房建设任务为8526套。根据我市住房保障“十二五”规划，结合实际需求情况，我市2012年保障性住房建设计划为13619套，任务十分艰巨。为此各级政府及有关职能部门应紧紧抓住国家着力解决城镇中低收入居民家庭住房问题的大好机遇，加大工作力度，真正实现城镇中低收入群众“住有所居”的目标。
（二）坚持从实际出发，采取多种措施落实保障性住房用地，科学选址，抓好保障性住房规划与建设。建设保障性住房，要优先使用政府储备用地，采取措施吸引社会企业利用自有土地参与保障性住房建设，保证保障性住房用地需求。对于需新增的储备土地，各级政府要加强宣传教育，正确引导，避免群众在其范围内抢种抢建。同心家园八期场地的高压线问题以及吉阳镇田独高新技术产业园征地遗留问题，市政府要加大力度尽快妥善解决，使项目建设正常进展。住房保障规划是做好住房保障工作的前提，政府及有关部门应科学谋划，统筹兼顾，尊重群众意愿，方便群众生活，积极稳妥地编制规划，确保规划一批，开工一批，建成一批，安置一批，使困难群众真正享受到保障性住房建设带来的实惠。在保障性住房规划过程中，按规定尽可能提高容积率和空间利用率，借以增加有效住宅面积。同时，借鉴外省市成功的经验和做法，优先在交通便利、基础设施和公共配套设施比较完善的区域安排保障性住房建设用地，实行“插花式建设”或无差别的“混建”模式，使保障性住房与商业楼盘布局融合在一起，由专业的物业公司管理，共享配套和服务，方便中低收入家庭生活、就业、就医和子女入学，避免形成新的城市边缘区。
（三）市政府要加强领导，积极协调有关部门，加快审批进程，缩短报建工作周期。市政府要加强对各职能部门的领导和协调，开通保障性住房建设项目报建绿色通道，各部门要各司其职，密切合作，各部门所需办的手续，应设办结时间表（政府批准后执行），加快审批进程，缩短报建工作周期。要正确处理好规范程序与早日开工之间的关系，创造条件，尽量将开工时间前移，确保按时间节点完成建设任务。
（四）逐步完善住房保障配套政策和运行机制。市政府要逐步建立健全保障性住房建设、运行、管理、监管机制和责任追究制度，彻底解决住房保障机制不健全、职能不完善、工作不到位的问题。要进一步完善保障性住房动态管理机制，应逐步建立、健全保障对象家庭收入和住房现状监控体系，提高核定工作的准确性和真实性，不断完善保障性住房申请、审核、公示、轮候、复核、退出制度，特别是要尽快完善廉租房的准入和退出政策。严厉查处弄虚作假骗取保障性住房的行为，对存在的转租、转卖行为应坚决予以打击和纠正。同时要积极探索多层次住房保障政策体系，真正使国际旅游岛建设的成果惠及到每个住房困难的家庭。
（五）采取多种形式建设保障性住房。建议保障性住房建设以房地产企业配建为主，政府自用地建设为辅或实行货币化分配的方式进行。一是捆绑建设。即政府选定区域，企业摘牌所得土地由企业出资建设，建成后政府回购。二是配建方式。当企业取得土地后政府指定部分做为保障性住房，按指定价格向符合条件的人员销售。政府应采取增加容积率的方式注入资金，这样既节省土地又省时、省力，而且省现金。三是实行货币化分配。政府每年向每人（户）发放补助资金，由个人向社会购买。
（六）加强检查监督工作，促进保障性住房建设健康发展。市政府要进一步加强对住房保障工作检查和指导，定期检查保障性住房建设项目的土地供应、资金落实、建设进展情况，及时协调解决存在的问题，加强跟踪督察落实，确保实现住房保障责任目标。市人大常委会要定期不定期对保障性住房工作进行专项监督检查，促进我市城镇低收入家庭住房保障工作，进一步构建和谐社会。
