韭菜园街道楼宇经济发展情况调研报告
发展“楼宇经济”是中心城区土地资源稀缺条件下实现产业转型发展的必然选择，也是增强持续性财税收入能力的主要途径。韭菜园街道地处长沙市中心城区，面积34平方公里，现有重点商务楼宇9座，楼宇总建筑面积约为22.3万平方米，入住企业297家。作为芙蓉区核心区域的商务热土，韭菜园街道的楼宇经济呈现出蓬勃发展的态势，具有很大的提升空间。
一、街道楼宇经济发展现状
1、规模初具，布局“南热北冷”
商务楼宇是发展楼宇经济的载体和基础，目前韭菜园街道共拥有9幢成熟楼宇：中信大厦、银华大厦、粮贸大厦、昊天大厦、信息大厦、锦华时代、日出东方、天佑大厦、瑞源大厦，建筑面积共计23.3万平方米，其中企业租售和自用的营业面积为19.7万平方米。在空间布局上，街道北区机关单位居多，商业网点较少，南区则拥有中信大厦、银华大厦、粮贸大厦等多座楼宇，楼宇集中分布在五一路和八一路两条主干道上。我街楼宇经济初见雏形，整体呈现出“南热北冷”的格局。
2、品质提升，产群集聚增强
截止2014年7月，我街入驻企业共计1020家，限上重点企业共计63家，入驻重点楼宇的共23家，占比达36.5%，楼宇平均入驻率达80%左右，基本处于饱和状态，平均属地注册率达75%。单体规模较大的品质楼宇，如坐落于五一大道旁的中信大厦，企业入驻率高达97.6%，有中信银行、和记黄埔、戴德梁行等50余家国内外优秀企业常年入驻；另一幢是位于五一大道和芙蓉路交汇处的银华大厦，楼宇入驻率也常年保持在90%以上，入驻有海通证券、省棉麻公司等40余家优秀企业。
3、效益良态，税收贡献增多
以2013年全年累计数据分析，韭菜园街道共累计完成纳税总额63502万元，其中9幢成熟楼宇完成纳税总额3亿多，占比达50%以上。以单体楼宇中信大厦来看，1-12月份累计完成税收额23421万元，占全街道纳税总额比例为36.88%，税收贡献率大。作为中心城区CBD的优质楼宇，形成了以金融、商品贸易、现代服务业为主要支撑的税源，推动了地方财政收入的增长。
二、街道楼宇经济发展中存在的问题
1、少数量，低水平，楼宇品质不高端
全街楼宇整体质量良莠不齐，主要归于以下原因：一方面，街道形象好、档次高的商务楼宇相对较少，以10层以下老旧商务楼居多，且普遍存在停车泊位紧缺、电梯容量不够等情况；另一方面，小产权、小分割商务楼宇造成产业混杂、小企业集聚，规模品牌企业招商较少，如天佑大厦和锦华时代，为商用与民用混合，入驻企业虽近100家，但主要为小微企业。这些因素制约着楼宇经济做大做强，整体品质亟需提升。
2、旧理念，杂产业，统筹考虑不周全
一是在整体规划理念上，街道未把楼宇经济作为一种独立经济发展模式予以重视，导致楼宇规划、招商和管理很难形成统一发展思路和有效衔接，楼宇二次招商成为问题；二是在政府服务理念上，日常服务体系建设不够，未形成“一幢楼宇一套班子、责任落实到人”的工作格局，对于楼宇的日常管理缺乏可靠的组织保障；三是在市场主体统筹观念上，缺乏统筹考虑，楼宇业主、物业等市场主体没有融入楼宇经济发展的大格局中。
3、粗管理，低效率，常态机制不系统
一是从管理部门上看，楼宇经济发展管理主要集中在街道经济办、工商、税务部门，跨部门的综合管理机构尚未成立，协调管理不便；二是从企业政策来看，对于楼宇经济的奖励政策散落于各项产业和企业政策中，缺乏部门、街道、业主和物业公司利益联动机制和考核机制，造成物业公司后续精细化管理意识淡薄；三是从楼宇日常管理服务上看，还没有形成富有效率的日常管理模式，楼宇动态监测、常态调控、产业指南数据平台尚未真正建立。
三、街道推进楼宇经济发展的建议
1、优化综合环境，改造配套提品质
一是优化道路环境。街道要联合其他职能部门创造条件改建一批停车场、地下二次链接通道等基础设施，改善商务楼宇周边交通拥堵、通行难、停车难现状；联合城管部门对乱停乱放、占道堆物、摆摊设点等行为进行整治，保障道路安全、畅通；完善果皮箱、垃圾斗、公厕、候车亭、消防栓等配套设施，美化环境，便利出行。二是优化办公环境。对老旧楼宇进行安全生产大检查，及时整改，消除隐患，为入驻企业营造安全环境；加强对楼宇的智能化和品质化改造力度，支持物业公司加强楼宇、通讯、办公、安保、消防等“5A智能化”建设，鼓励加快信息化配置和智能化配置，提高物业管理水平。三是优化生活环境。结合旧城区改造，促进生活性服务性项目的开发，着重培育和引进与商务楼宇需求相一致的文化、教育、餐饮、健身、医疗、娱乐等商业配套设施和生活配套服务机构，营造宜居、宜学、宜游、宜商、宜业的商圈环境。
2、整合楼宇资源，盘活宣传促招商
一是调查摸底，宣传推介。对于闲置楼宇，全面摸底调查，建立楼宇经济信息网络与数据库，为二次招商引资提供准确的数据；通过产业置换、整治改造、出售转让等进行“腾笼换鸟”，剔除一些不符合楼宇经济业态导向、效益不高的企业，提高楼宇的单位产出率；编印各类楼宇招商画册和宣传资料，依托区政府部门、街道、物业、中介等各种力量和渠道，强化舆论引导，加大宣传力度，不断提升楼宇的知名度和影响力。二是盘活楼宇，提升功能。对于现有楼宇，引导功能相近的企业在楼宇内聚集，以中信大厦、工商银行湖南省分行大楼为依托，发展金融保险等高端业态，打造金融服务区；以银华大厦、信息大厦、粮贸大厦为依托，发展软件科技、电子信息、研发设计等新兴业态，打造IT电子区；以锦华时代、天佑大厦为依托，发展电子商务、投资咨询、中介服务类业态，打造中介商务区。通过楼宇功能分区，做大做强精品楼宇，加速形成一批金融、信息、商务楼宇。三是联合招商，高端引进。对于在建高品质楼宇，探索建立与楼宇业主联合招商机制，并针对小产权、小分割情况，引导和鼓励开发商提高自持物业水平，开发大面积分割办公楼层；推进开发商加大对世界500强、税源型企业的招引力度，选择合理功能定位着力打造 “金融楼”、“信息楼”等，实行定向招商，促进产业聚集；创新楼宇经济招商方式，通过举办招商引资洽谈会、会展活动等，对重点楼宇进行专题宣传和推广，树立城区楼宇经济的整体形象。
3、健全管理机制，优质服务出成效
一是出台《街道楼宇经济服务制度》。成立推进楼宇经济发展工作领导小组，协同商务、发改、工商、税务等经济职能部门共同参与，通过部门联席会议、经贸沙龙活动及时了解企业诉求，在经济服务、民生保障、城市管理、综合治理等各项服务内容方面，建立发展楼宇经济的长效工作机制。二是加强楼宇日常服务体系建设。设立“楼宇服务联络站”，配备专门的联络员为楼宇中的企业上门服务；完善楼宇信息动态数据库，健全企业入驻与迁出、纳税注册、租金价格、闲置面积、劳动用工等基础信息，实现基础信息、招商信息在全区域的共享共建；加强市场秩序管理服务，系统开展强化税收征管、规范劳动用工制度、楼宇安全生产大检查等市场秩序整治活动，切实提升楼宇管理水平。三是加大优惠政策扶植力度。梳理政府出台的各类优惠政策，建立企业与街道之间的双向信息沟通机制，用足用好现有政策，为楼宇业主和入驻企业提供详细政策咨询服务；街道出台对楼宇业主和物业公司的奖励政策，形成利益捆绑机制，引导楼宇业主或物业公司注重楼宇整体发展规划，对发展楼宇经济有突出贡献的单位、业主和个人给予奖励；出台商务楼宇考核体系，探索整合闲置资源盘活政策，根据楼宇单位产出、楼宇入住率、楼宇纳税率等指标，考核楼宇经济发展成绩，将楼宇经济发展成绩纳入全街考核体系。
