住宅区物业管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范物业服务企业经营行为，加强对物业服务企业的监督与管理，推动通州区物业服务行业健康发展，建设和谐社区，依据《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》等相关法律法规，结合本区实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于通州区行政区域内实施专业化物业管理的住宅物业管理区域。
第三条 区住房城乡建设委负责全区物业管理活动的监督管理工作；各街道办事处、乡镇政府负责配合区住房城乡建设委，做好辖区内提供物业服务的物业服务企业日常监管工作；社区居委会配合街道办事处、乡镇政府做好协调工作。
第二章 住宅物业管理区域内职责分工
第四条 区住房城乡建设委职责：负责贯彻落实物业管理有关法律、法规、政策等；负责监督住宅物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用管理、公共绿化的养护、公共区域的保洁、公共秩序的维护等各项物业服务工作,研究解决日常物业管理中出现的各类问题；负责物业服务企业资质管理；负责住宅专项维修资金使用的监督管理；负责组织全区物业服务企业培训；负责统筹协调各成员单位按照自身工作职责认真履职，切实保障物业管理工作顺利开展。
第五条 各行业主管部门及专业单位按照职责分工，做好住宅物业管理区域内以下工作：
（一）区社会办：负责统筹研究住宅物业管理区域内共性和遗留问题，会同区住房城乡建设委研究制定解决方案;负责统筹研究住宅物业管理区域内服务治理体系。
（二）区发展改革委：负责执行和解释市发展改革委指定的物业服务收费政策；负责物业服务收费执行情况检查；负责机动车停车场收费标准报备、监管，并对高于政府定价的收费行为进行依法查处。
（三）区经济信息化委:负责协调电信部门，使住宅物业管理区域内宽带市场有序竞争，并解决走线混乱和私拉飞线等问题。
（四）通州公安分局：负责住宅物业管理区域内治安管理；负责指导保安公司对安保人员进行培训；负责加强人口户籍管理；负责对违规饲养犬类行为进行依法查处。
（五）区民政局：负责协调、监督住宅物业管理区域内提供服务的社会组织。
（六）区司法局：负责指导物业纠纷调解委员会相关业务,完善物业纠纷调解机制。
（七）区财政局：负责安排住宅物业管理区域内应急维修资金；与区住房城乡建设委共同研究制定应急维修资金管理使用办法，并参与日常使用管理。
（八）区审计局：负责审计监督住宅物业管理区域内专项维修资金收支财务管理和会计核算执行情况。
（九）市规划委通州分局：负责住宅物业管理区域内社区服务设施的配置审批和验收。分期开发的，先期考虑并办理物业用房等社区服务设施的规划许可手续；负责新建小区规划设计停车指标的落实。
（十）区市政市容委：负责住宅物业管理区域内停车场、位的备案工作；协调督促供气、供热等市政供应单位做好供应保障；负责指导、监督住宅物业管理区域内的垃圾分类工作。
（十一）区卫生计生委：负责对高压水箱、无负压式二次供水以及集中式供水单位的卫生监督。
（十二）通州工商分局：负责对住宅物业管理区域固定场所内的无须取得许可证，或其他批准文件即可取得营业执照而未依法取得营业执照,擅自从事经营活动的无照经营行为进行依法查处。
（十三）区安全监管局：负责对住宅物业管理区域内各行业主管部门开展安全生产学习培训，以及安全生产监督检查情况等进行综合监督管理。
（十四）区人力社保局：负责对物业服务企业从业人员的社会保障情况进行管理，并配合信息查询工作。
（十五）区食品药品监管局：负责对住宅物业管理区域内利用商业场所从事食品药品经营行为进行监管。
（十六）区质监局：负责对住宅物业管理区域内电梯、锅炉等特种设备安全运行进行监管；负责督促使用单位依法申报电梯、锅炉等特种设备的定期检验工作，领取并张贴合格标识，对超期使用行为进行依法查处。
（十七）区园林绿化局：负责对住宅物业管理区域内绿地建设规划方案、植物配置、施工规范等内容提供技术服务。
（十八）区民防局：负责人防工程的日常监管及使用许可，对违法使用、破坏人防工程主体结构、拆除人防工程设备设施的行为进行依法查处。
（十九）通州交通支队：负责参照道路上交通事故处理办法，对住宅物业管理区域内的交通事故进行处理。
（二十）区公安消防支队：负责督促物业服务企业落实消防安全主体责任，加强对物业服务企业落实消防安全的管理，对消防设施运行、维护、保养情况进行抽查。
（二十一）区城管执法局：负责对住宅物业管理区域内的违法建设进行依法查处，并通知房屋登记部门对存在违法建设的相对人房产予以冻结登记；负责对住宅物业管理区域内流动商贩、户外广告牌匾、小广告等违法行为进行依法查处。
（二十二）区科委：负责协调相关部门共同推进新能源小客车在住宅物业管理区域内的示范应用。
（二十三）市住房资金中心通州管理部：负责专项维修资金的日常管理，包括建账、划转、支付、数据整理和档案管理等内容。
（二十四）通州供电公司：负责住宅物业管理区域内供电公司产权电力设施的维修保养工作；配合政府执法部门依照相关流程对违法建设的用电客户采取停电措施；负责对住宅物业管理区域内存在的违约用电、窃电行为进行处理。
第六条 各街道办事处、乡镇政府负责对辖区内提供物业服务的物业服务企业进行日常监管，应设立专门物业管理机构，主要职责：负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷；负责对辖区内提供物业服务的物业服务企业日常工作进行指导和监督；负责对住宅物业管理区域内物业服务质量的评价；负责将住宅物业管理区域内物业管理纳入社区管理。
第七条 社区居委会配合街道办事处、乡镇政府做好住宅物业管理区域内物业管理协调工作，协调处理住宅物业管理区域内物业服务活动中的矛盾纠纷；负责征求业主意见，对物业服务企业的服务质量给予评定。
第三章 物业服务企业、业主、业主委员会的权利及义务
第八条 物业服务企业的权利
（一）履行物业服务合同，依法经营；
（二）依照物业服务合同和有关规定收取物业服务费；
（三）有权依法选聘专营公司承担专项服务业务，可以依法实行多种经营；
（四）对业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的，物业服务企业可以采取上门催交、公示催告、发出律师函等方式，督促其限期交纳。逾期不交纳的，物业服务企业有权提起诉讼或申请仲裁等方式解决；
（五）法律法规规定的其他权利。
第九条 物业服务企业的义务
（一）按照物业服务合同为住宅物业管理区域提供物业服务；
（二）对住宅物业管理区域内违法建设和违法经营行为，要及时予以劝阻和制止，并及时向规划、城管、工商等相关部门报告；
（三）接受相关部门依据法律、法规和部门规章进行的监督和指导；
（四）法律法规及物业服务合同中规定的其他义务。
第十条 业主的权利
（一）对物业管理活动享有知情权、监督权、建议权；
（二）成立业主大会组建业主委员会，并监督业主大会或业主委员会的工作；
（三）监督住宅专项维修资金的管理和使用；
（四）法律法规规定的其他权利。
第十一条 业主的义务
（一）遵守管理规约和业主大会议事规则；
（二）执行业主共同决定事项，并承担相应的责任；
（三）按照规定和约定交纳专项维修资金、物业服务费用、停车管理费及其他应当由业主共同分摊的费用；
（四）物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用；
（五）法律法规规定的其他义务。
第十二条 业主委员会的权利
（一）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（二）组织召开业主大会会议对相应事项进行表决；
（三）执行业主大会会议的决议；
（四）法律法规规定的其他权利。
第十三条 业主委员会的义务
（一）接受街道办事处、乡镇政府的指导与监督；
（二）在住宅物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区组织依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议；
（三）定期向业主大会报告工作并接受业主的监督；
（四）督促业主按照规定和约定交纳专项维修资金、物业服务费用、停车管理费及其他应当由业主共同分摊的费用；
（五）法律法规规定的其他义务。
第四章 物业服务内容及标准
第十四条 通州区推行三种物业服务内容及标准
包括：基础性服务、专业化服务、综合专业化服务。
基础性服务：服务内容包括基本的房屋及设备设施维护、保洁绿化、公共秩序维护等。适用于2005年之前投入使用并延续原物业服务标准的普通多层住宅物业管理区域。
专业化服务：服务内容包括共用部位及共用设施设备运行、维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护、装饰装修管理等。适用于除实施基础服务外的商品房住宅物业管理区域。
综合专业化服务：服务内容包括在专业化服务标准基础上，根据客户的要求增加相关服务内容,物业服务内容和标准依据合同约定确定。适用于城市综合体等混合项目。
第五章 物业服务费用标准的调整
第十五条 基础性服务物业服务费用的调整
基础性服务费用实行政府指导价，由区住房城乡建设委会同区发展改革委委托物业服务评估监理机构，对实施基础性服务的住宅物业管理区域内的物业服务标准及费用进行评估，定期公布评估结果，作为物业服务费用调整的参考依据。
第十六条 专业化服务、综合专业化服务物业服务费用的调整
物业服务企业或业主大会（业主委员会）根据《北京市物业管理办法》、《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》，委托物业服务评估监理机构，依照《物业服务合同》对物业管理区域内的物业服务事项和服务标准进行评估。根据评估结果进行费用调整。
第六章 住宅物业管理区域内应急事件处理
第十七条 应急物业服务
有下列情形之一，住宅物业管理区域不能维持正常物业管理秩序的，所在地街道办事处、乡镇政府应当会同相关部门组织提供应急物业服务：
（一）物业服务合同期限届满，建设单位或原物业服务企业依法撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的；
（二）物业服务合同期限内，建设单位或物业服务企业违反约定单方解除物业服务合同，撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的；
（三）物业服务合同期限内，建设单位或物业服务企业因破产、资质被注销等原因致使其法律上或者事实上不能履行物业服务义务的。
应急服务期限为3个月。一般一个住宅物业管理区域只提供一次应急服务。
第十八条 物业服务企业应当协助做好住宅物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
第十九条 区财政设立住宅物业管理区域内应急维修资金，专款用于住宅物业管理区域内因物业共用部位、共用设施设备突发重大事故（水浸、电梯等），严重影响业主正常生活的应急处理。该项资金每年应列入财政预算。
第七章 物业服务企业的黑名单制度
第二十条 物业服务企业存在下列情形的，将被列入黑名单:
（一）在物业项目交接过程中，拒不交接的、拒不撤出的、强行接管的；
（二）在年内出现重大安全生产事故、重大物业矛盾纠纷的；
（三）在北京市住房和城乡建设系统执法工作平台行政记分超过5分的；
（四）经综合评定，一年内不合格的；
（五）被媒体曝光且经查属实的；
（六）其他符合列入黑名单的。
第二十一条 被列入黑名单的物业服务企业,在一年内不得承接新项目;不得参加物业管理示范项目考评;不得申请资质等级晋升;区住房城乡建设委不予开具出京诚信证明，并根据情况对其启动资质核查。
第八章 住宅物业管理区域内各专业单位、物业服务企业、业主的职责划分
第二十二条 住宅物业管理区域内各专业单位、物业服务企业、业主的职责分工：
（一）供电线路与设施设备管理和维修范围的界定
供电线路与设施设备管理和维修范围的界定,应实行供电单位、物业服务企业、业主三方分段负责制。
从小区配电室或箱式变压器至楼门低压派接箱出线螺栓，电能表及表前开关等属于供电公司产权设备，应由供电公司负责管理和维修；从楼门低压派接箱出线低压电缆至楼内电表箱内表前开关进线由物业服务企业负责管理和维修；从单元集中电表箱中的电能表表尾出线及以下（不含电能表）至业主家中，属于业主产权设备，应由业主负责管理和维修。（上述职责分工所指不包括未实施“一户一表”的住宅物业管理区域、高压自管用户的住宅物业管理区域、临时带永久用电的住宅物业管理区域）
（二）供水管线与设施设备管理和维修范围的界定
供水管线与设施设备管理和维修范围的界定,应实行供水单位、物业服务企业、业主三方分段负责制。
从供水主干线至水泵房（不含水泵房设施设备、水箱）输出总阀门或楼前一级水表（含总阀门或楼前一级水表），应由供水单位负责管理和维修；从水泵房输出总阀门至各单元供水管线与立杠，应由物业服务企业负责管理和维修；用户水表以内，应由业主负责管理和维修。
总表供水（未查表入户）住宅物业管理区域,市政供水管线至总表(含)由供水单位负责管理和维修；总表以内至用户水表（不含）管线由物业服务企业负责管理和维修；用户水表以内，应由业主负责管理和维修。
（三）排水管道（含沟渠、池、井）管理和维修范围的界定
排水管道的管理和维修范围的界定,应实行产权单位、物业服务企业、业主三方分段负责制。
与大市政接驳井以外的雨、污水管线、窨井、雨水口及雨水口支线管，应由产权单位负责管理和维修；从单元下水立杠（含）至与大市政接驳的末端井，包括:雨、污水管线、窨井、雨水口、化粪池、提升泵及泵池（房），应由物业服务企业负责管理和维修；从单元下水立杠至户内属于业主自用部位，应由业主负责管理和维修。
（四）供暖设施设备管理和维修范围的界定
住宅物业管理区域内的供暖工作，实行谁供暖、谁管理、谁收费、谁维修的原则。
从进户闸门或热计量表（含）至市政主管线或供热设备（含），应由供暖单位负责管理和维修；从进户闸门或热计量表至户内，按照供暖合同约定进行管理和维修。
（五）消防设施设备的管理和维修范围的界定
消防供水管线及在管线上设置的地下消防井、消火栓等消防设施，由供水单位负责管理和维修；住宅物业管理区域内消防供水系统（包括供水管道、室内消防栓、消防水箱、消防水泵等）、消防供电系统(包括消防控制柜、电机等)，应由物业服务企业负责管理和维修。
（六）管道燃气管理和维修范围的界定
管道燃气应由管道燃气管理单位统一管理和维修，维修费用实行分段负责制。
属住宅物业管理区域内共用部位，应由管道燃气管理单位承担维修费用；属业主自主自用部位，应由业主承担维修费用。
（七）电梯管理和维修范围的界定
电梯的日常监督管理由物业服务企业负责。物业服务企业应委托具有相应资质的维保单位对电梯进行维护和保养（免保期内，由电梯安装单位负责维护保养）。
（八）有线电视线路及设备设施的管理和维修范围的界定
有线电视线路、设备设施及信号应由有线线路产权人负责管理和维修。
（九）宽带网络管理和维修范围的界定
宽带网络实行“谁安装、谁收费、谁管理、谁维修”的原则。宽带网络使用住宅物业管理区域内供电的，或占用房屋的，应向物业服务企业交纳相关费用。
（十）电信管线及设施设备管理和维修范围的界定
电信管线及设施设备按照“谁建设、谁负责”的原则，由产权人对通信线路、电信设施设备、室外通信线路、室内预埋线、缆进行管理和维修。
（十一）信报箱及其设备管理和维修范围的界定
信报箱及其设施设备的管理、维修及更新，应由产权单位负责管理和维修；产权单位是个人的，由个人负责管理和维修。
（十二）汽车充电桩安装、管理和维修范围的界定
新能源小客车充电桩的安装应经供电等相关部门审批、备案；安装单位应具有机电安装资质或电力总承包资质；物业服务企业应配合安装单位现场施工和办理用电变更手续。充电桩所有权人，负责后期管理和维护。
第九章 其 他
第二十三条 成立通州区物业管理工作协调小组，办公室设在区住房城乡建设委。
第二十四条 建立培训制度。区财政局每年应安排相关物业培训资金，区住房城乡建设委负责牵头组织物业服务企业进行业务培训，提高服务质量。并组织街道办事处、乡镇政府进行成立业主大会、组建业主委员会等相关业务培训工作。
第二十五条 本办法自2015年12月1日起施行,并由区住房城乡建设委负责解释。
集体土地上的住宅物业管理区域可参照执行。
