配套商品房物业服务“托奖
补贴”实施办法
物业管理工作涉及千家万户，与人民群众的日常生活密切相关。目前，我区的配套商品房小区由于物业管理费标准低和物业管理费收缴率低的“双低”压力，导致此类小区矛盾较为集中，已成为影响社区和谐稳定的一个重点区域。为有效化解我区配套商品房物业管理难题，经过深入调研和广泛听取意见，我们坚持“三个一点”，即：开发企业贴一点、物业企业承担一点、业主摸一点的办法，解决物业收费的难题。为此，区房管局制定了青浦区配套商品房物业服务“托奖补贴”实施办法，具体内容如下：
一、工作目标和实施原则
（一）工作目标
1．通过开展配套商品房物业服务“托奖补贴”，采取“以托为主、奖励为辅”的手段，建立两种配套商品房管理工作机制，即托底保障机制和分级奖励机制。一方面主要对于一些因物业管理费标准低、物业管理费收缴率低而造成物业服务企业经营困难的配套商品房，建立托底保障机制，保障小区日常运行，促进小区和谐发展；另一方面通过考核，对物业管理水平及物业管理费收缴率有较大提高的物业服务企业，以奖励手段激励物业服务企业提升服务品质、提高业主缴费意识，促进配套商品房物业管理工作的良性循环。
2．逐步实现“三高一低”四个目标，具体为：一是物业管理满意度有所提高；二是小区物业管理费收缴率有所提高；三是小区文明创建水平有所提高；四是小区信访总量有所下降。
（二）实施原则
根据“谁开发谁补贴”的原则，由各街道（镇）负责具体实施。实施原则为：一是物业服务企业主动申请原则；二是街道（镇）审批原则；三是开发单位与市场淘汰相结合原则；四是托底、奖励补贴与达标考核相结合原则；五是最终实现市场化运作原则。
二、实施范围及托奖补贴标准
（一）实施范围
由青浦区淀山湖新城公司、青浦区工业园区、张江高新区青浦园、青浦出口加工区、西虹桥开发公司开发的配套商品房。
本办法内配套商品房是指国有土地性质上建设的配套商品房小区。
（二）托奖补贴标准
满足本办法实施范围内的配套商品房小区均享有托底保障资金，同时对于管理较好且物业管理费收缴率较高的物业服务企业额外实施奖励，因此采取托底保障及分级奖励措施。各街道（镇）、行业主管部门将对实施本办法的小区进行考核，其中分级奖励资金需经过街道（镇）考核及行业考核达到一定分值才能获得相应奖励费用。具体制定如下：
1．托底保障标准：多层0.3元/平方米·月，高层0.35元/平方米·月。托底保障资金按季度支付。
2．分级奖励标准：在享有托底保障的基础上，达到一定收缴率，可额外获得奖励费用，具体如下：
①物业管理费收缴率达50%-70%（含50%），奖励基本标准为：0.1元/平方米·月
②物业管理费收缴率达70%以上（含70%），奖励基本标准为：0.2元/平方米·月
分级奖励资金按年度支付，并需结合街道（镇）考核及行业考核，且综合考评分达80分（含80分）予以全额奖励相应资金，低于80分按相应奖励标准80%支付（具体考核工作见操作细则）。
三、资金来源
由青浦区淀山湖新城公司、青浦区工业园区、张江高新区青浦园、青浦出口加工区、西虹桥开发公司开发的配套商品房，托奖补贴资金由开发单位承担。
四、操作细则
（一）资金申请
1．托底保障资金申请：按季度申请。物业服务企业于每季度初填写《青浦区配套商品房“托底保障”资金申请表》（见附件），向所属街道（镇）申请上一季度托底保障资金。
2．分级奖励资金申请：按年度申请。收缴率达到50%以上（含50%）小区，物业服务企业根据分级奖励标准于每年1月填写《青浦区配套商品房“分级奖励”资金申请表》（见附件）向所在街道（镇）申请上一年度奖励资金。收缴率计算时间为每年1月1日零时起至12月31日24时止。物业服务企业申请奖励资金需将上一年度物业管理费收缴明细在小区内进行公示（公示张贴至每个楼栋），并向街镇（镇）提供该年度小区业主物业管理费收缴税务发票凭证，发票凭证以税务部门统一发票机打为准，手写不计入收缴率。
（二）申请核定
1．托底保障资金核定：各街道（镇）收到物业服务企业的申请表后，于十个工作日内对申请表内的资金等内容进行审核。
2．分级奖励资金核定：各街道（镇）收到物业服务企业的申请表后，于二十个工作日内对申请表进行审核、评分及核定奖励资金。主要为：根据物业服务企业提供的发票凭证对其收缴率情况进行核定，根据街道（镇）考核及行业考核评分进行综合评分，最后核定奖励资金。
区房管局于每年1月中旬将该年度行业考核评分通报至相关街道（镇），并对各街道（镇）提交的申请表于十个工作日内进行核定。
（三）开展考核
各街道（镇）、区房管局根据《青浦区配套商品房服务标准》分别开展配套商品房物业管理考核工作。
1．考核时间。考核工作上、下半年各考核一次。
2．考核方式。考核采取街道（镇）考核及行业考核，街道（镇）考核由街道（镇）牵头相关部门、单位进行考核，行业考核由区房管局组织考核。街道（镇）考核标准由街道（镇）自行制定，行业考核标准由区房管局自行制定。
3．考核评分。街道（镇）考核及行业考核采取百分制，综合评分由街道（镇）考核及行业考核形成，比重各占50%。该综合评分作为申请奖励资金的重要依据，综合评分达80分以上（含80分）可全额获得相应奖励资金。若考核分数未达80分，奖励资金按相应奖励标准的80%予以支付。
4．“分级奖励”一票否决制。物业服务“分级奖励”实行一票否决制，如小区出现以下情形并经各街道（镇）、区房管局确认的，将实行一票否决，直接取消该物业服务企业当年“分级奖励”资格，不予奖励：
（1）小区内出现重大责任事故，属物业服务企业责任的。
（2）物业服务企业对物业管理费收缴率弄虚作假的。
（3）有重大群体性事件发生或到区级以上政府及部门非正常集访二次以上，属物业服务企业责任的。
（四）资金拨付
1．托底保障资金拨付：各街道（镇）核定好物业服务企业提交的申请表后，向开发单位申请资金。开发单位收到《青浦区配套商品房“托底保障”资金申请表》后，于二十个工作日内将申请资金划拨到街道（镇），由各街道（镇）将托底保障资金拨付至物业服务企业。
2．分级奖励资金拨付：各街道（镇）、区房管局核定好物业服务企业提交的申请表后，由街道（镇）向开发单位申请资金。开发单位收到《青浦区配套商品房“分级奖励”资金申请表》后，于二十个工作日内将申请资金划拨到街道（镇），由各街道（镇）将奖励资金拨付至物业服务企业。
五、工作要求
（一）根据属地管理原则，各街镇要高度重视辖区内配套商品房物业管理工作，以本次“托奖补贴”工作为契机，加强辖区内此项工作的宣传、启动，激励物业服务企业工作积极性，提高业主自主缴费意识。考核单位要严格考核工作，以提高配套商品房物业管理水平为目标，督促物业服务企业不断提高服务标准，从而让配套商品房物业管理逐步向市场化运作迈进。
（二）各物业服务企业要根据《青浦区配套商品房服务标准》（详见附件），不断加强自身建设，提高服务标准，逐年提高服务水平和群众满意度。在日常工作开展中，要积极配合各政府职能部门做好管理区域内的相关工作。填报申请表数据要秉持真实、严谨原则，严禁弄虚作假，如果发现瞒报、乱报情况，需自行承担相关后果。
（三）开发单位要大力支持“托奖补贴”工作，提供必要资金保障。，“托奖补贴”资金要及时到位，确保“托奖补贴”工作顺利进行，促进配套商品房物业管理工作的有效开展。
六、附则
本办法自公布之日起实施，期限三年。原《上海市青浦区人民政府办公室转发区住房保障房屋管理局关于青浦城区配套商品房物业服务“达标补贴”实施办法的通知》（青府办发〔2013〕107号）自本办法实施之日起予以废止。
七、解释权
本办法由青浦区住房保障和房屋管理局负责解释。
