关于推进老旧住宅区物业管
理全覆盖工作的实施意见
渝中府办〔2012〕156号
区级各部门，各街道办事处、综管处：
推进老旧住宅区物业管理全覆盖，是营造渝中和谐社会、建设幸福渝中的基础；是创新社会管理，促进建立社区管理新机制的重要抓手；也是提高环境舒适度和群众满意度的迫切要求。根据《重庆市渝中区人民政府关于全面加强物业管理工作的意见》（渝中府发〔2012〕36号）文件精神，提出以下实施意见。
一、指导思想
以科学发展观为指导，以民生为导向，以“政府引导、社区（居民）自治、群众参与”为基本原则，坚持“幸福家园，共建共管共享”，把推进老旧住宅区物业管理与社区建设相结合，与市场化物业管理相统一，整合资源，理顺关系，规范运作，实现全区老旧住宅区物业管理全覆盖。
二、工作目标
对2010年12月31日前未成立业主委员会且未实施物业管理的老旧住宅区，以居民自治、引进专业物业服务企业和社区自治三种管理模式，通过三年时间，按全面推进、提档升级、规范达标三个阶段，实现物业管理全覆盖。
㈠ 全面推进阶段（2012年11月至2013年12月）。总结2011年试点工作，学习借鉴先进经验，在老旧住宅区全面推行物业管理工作，达到渝中区老旧住宅区物业管理考核标准“五有、五无、五好”（见附件2）的管理要求。
㈡ 提档升级阶段（2014年1月至2014年12月）。以提高物业服务质量和收费率为重点，通过规范管理，提升群众对物业服务的满意度，及时化解各类矛盾问题，实现物业服务的提档升级。
㈢ 规范达标阶段（2015年1月至2015年12月）。实现老旧住宅区物业管理全覆盖，并逐步完善物业服务规范标准，形成渝中特色的老旧住宅区物业管理运行机制。
三、工作措施
㈠ 推进社区环境综合整治工作
⒈充分考虑老百姓生活需求，以切实改善群众生活条件、提升市民居住环境为原则实施整治。
⒉按照“干净整洁、功能完善、绿化美化、生活方便、秩序井然、管理规范”的整治要求，结合后期管理的需要，确定综合整治具体内容，实行“一社区一方案”。
⒊对已开展物业管理的老旧住宅区或楼栋，应优先进行社区环境综合整治，进一步完善管理区域的硬件配套设施。
㈡ 建立自治组织选定管理模式
⒈建立业主或居民自治组织
⑴对具备条件的，街道办事处和社区居委会要按照《重庆市物业管理条例》指导业主召开业主大会，选举业主委员会；
⑵对暂不具备条件的，由街道办事处和社区居委会组织居民推选代表成立临时老旧住宅区居民自治管理委员会（简称“住委会”），代行业主委员会职责。
⒉自主选择物业管理模式，引导居民自治管理
⑴以业主委员会或住委会为主体实施居民自治管理；
⑵通过业主委员会或住委会引进专业物业服务企业委托管理。
⒊没有条件实行居民自治或引进专业物业服务企业管理的，在社区居委会的主导下实施社区自治物业管理。
㈢ 组建物业服务中心
⒈街道办事处负责指导社区居委会组建物业服务中心，按照区民政局和区房管局的规定，办理民办非企业和物业服务其他管理人名录相关手续。
⒉物业服务中心是受业主委员会或住委会委托对管理区域提供物业维修、养护，维护相关区域环境卫生、公共秩序等物业服务的社区社会组织。
⒊物业服务中心管理人员为社区居委会工作人员及聘用相关专业人员，服务人员原则上在本辖区选聘，积极解决下岗、待业人员的就业问题，并充分吸纳志愿者参加。
⒋物业服务中心具体负责对管理区域内以住委会为主体开展环境卫生、公共秩序维护等居民自治物业服务行为的指导和监督。
㈣ 明确物业管理服务标准
参照《重庆市普通住宅物业服务等级标准》，在充分征求居民意见基础上，按照“质价相符”的原则，由区房管局完善老旧住宅区物业服务标准。
㈤ 规范物业服务行为
对三种管理模式的物业服务行为，实行“五公开两监督”，即公开服务人员姓名和照片、公开服务内容和标准、公开服务收费价格、公开报修和投诉监督电话、公开财务收支情况，接受部门、街道监督，接受广大居民群众监督，做到制度建设规范、服务质量提升、环境维护到位；每个街道办事处至少有1个“物业服务中心”示范窗口，发挥示范带头作用。
四、工作机制
㈠ 建立完善房管、街道、社区物业管理工作机制
⒈区房管局负责全区老旧住宅区物业管理全覆盖工作的指导和监督。
⒉街道办事处具体负责老旧住宅区物业管理全覆盖工作的实施。
⒊社区居委会负责协调推进老旧住宅区物业管理全覆盖工作，并组建物业服务中心为老旧住宅区及时提供有偿物业服务。
㈡ 建立完善物业资金保障机制
⒈按照“谁受益谁出资”和“民事民议民定”的原则，业主委员会（住委会）会同物业服务机构根据提供服务的内容和标准，共同商定物业服务费的收取标准，并督促业主（居民）每月按时缴纳物业服务费。
⒉征得大多数业主（居民）和市政管理部门的同意后，可将小区内公共区域和资源合理公开出租、收费，公共收益优先用于该区域内的物业管理服务。公共区域和资源的使用必须符合城市管理相关要求。
⒊加大政策扶持力度，区政府通过以奖代补的方式，用三年时间对老旧住宅区物业管理进行扶持，引导和支持老旧住宅区物业服务机构提高运转效率和服务质量，逐步实现收支平衡。
⒋充分利用公共资源，老旧住宅区内市政公共区域的卫生清扫、绿化维护以及治安巡防等工作，街道办事处可采用委托服务的方式有偿交由物业服务机构维护管理。
⒌积极争取社会资金的支持和民间组织的捐赠。
㈢ 建立老旧住宅区公共应急维修保障机制
⒈小区内公共区域应急维修项目所产生的费用可在区财政下拨街道的“为民服务经费”中列支。
⒉有条件区域采取街道、业主各出一点，建立应急维修资金，增强自我保障能力，并在条件允许的情况下逐步归集老旧住宅区物业管理专项维修资金。
⒊使用应急维修资金要向住户广泛宣传，阳光操作，规范使用；
㈣ 建立和完善考核激励机制
将老旧住宅区物业管理全覆盖与加强全区物业管理工作统筹起来，一并纳入区政府对部门和街道考核体系，并纳入星级社区考核内容；领导小组办公室建立工作推进、物业管理覆盖率季度通报制度和年终总结表彰制度。
五、工作要求
㈠ 加强组织领导。各相关部门和街道主要领导亲自抓，分管领导具体抓，及时研究解决工作的重点和难点问题，确保物业管理全覆盖工作的顺利推进。财政、税务、民政等部门要按照相关要求，落实相关政策措施，指导和帮助社区物业服务中心解决好税费征收、社区社会组织登记备案等相关问题。
㈡ 狠抓工作落实。要将工作任务分解细化到各责任主体，并限定完成时间。区民政局、区财政局、区人力社保局、区工商分局、区规划分局、区市政管理局、区园林绿化局、区房管局、区公安分局等职能部门要切实履行职责、形成合力，认真做好相关工作，统筹推进老旧住宅区物业管理全覆盖；各街道要充分利用各种资源，不断提升和巩固物业管理全覆盖工作成果。
㈢ 加大舆论引导。充分发挥和利用新闻媒体舆论导向作用，宣传老旧住宅区物业管理全覆盖工作；要通过开展专业知识培训、参观示范小区、设立物业管理宣传栏、编印物业管理宣传手册、召开业主大会（居民大会）等形式，积极倡导广大群众以主人翁姿态积极参与物业管理和服务，引导广大居民群众树立购买服务的消费意识，努力营造“幸福家园，共建共管共享”良好环境。
㈣ 强化监督检查。区政府督查室要定期对相关部门和街道进行督促检查，及时通报检查情况，确保推进工作有部署、有检查、有落实。
