汤原县物业管理办法
第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、…《物业管理条例》等法律法规的规定，结合本县实际，制定本办法。
第二条 本县行政区域内（除森工、农垦外）物业管理活动适用本办法。
第三条 本办法所称物业管理，包括物业服务企业管理和业主自行管理。
本办法所称物业服务企业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本办法所称业主自行管理，是指以业主共同商定的服务形式，为业主提供相应物业服务的活动。
对未实行物业企业管理、业主自行管理的老旧住宅探索实行社区代管制度。
第四条 县住建局负责全县物业管理活动的监督管理工作。县房产物业管理办公室（以下简称县房产物业办）代表县住建局行使全县物业监督管理和指导协调工作，社区管委会、相关乡（镇）人民政府应当协助做好物业管理工作。
县工商、质监、物价、城管、规划、环保、财政、民政、公安、消防等相关行政主管部门按照各自职责权限负责相关监督管理工作。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第五条 房屋的所有权人为业主，业主依据《中华人民共和国物权法》、…《物业管理条例》的规定，享有相应的权利，履行相应的义务。
第六条 同一物业管理区域内，成立一个业主大会，可以以幢或者单元的全体业主组成业主小组。业主小组可以推选业主小组代表。
第七条 房屋出售并交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十以上的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。
建设单位对具备召开首次业主大会会议条件的，应当按照县房产物业办要求向县房产物业办、物业所在地的社区居委会、乡（镇）人民政府及时报送筹备首次业主大会会议有关资料。业主可以向县房产物业办、所在地社区居委会、乡（镇）人民政府，提出召开首次业主大会会议的书面要求。县房产物业办、社区居委会、乡（镇）人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
第八条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、乡（镇）人民政府、社区居民委员会和建设单位人员组成，筹备组成员人数应为单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组组长由社区居委会或者乡（镇）人民政府指派人员担任，业主代表由社区居委会或者乡（镇）人民政府组织业主推荐产生。
召开业主大会会议和选举产生业主委员会相关程序按照《关于印发<业主大会和业主委员会指导规则>的通知》（建房〔2009〕274号）规定执行。
业主大会、业主委员会工作经费从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。
第三章 前期物业管理
第九条 建设单位应当在物业管理区域内配置能够满足物业管理需要的物业管理用房。
物业管理用房的所有权依法属于全体业主，由物业服务企业和业主委员会按照规定使用，不得挪作他用。
第十条 建设单位在对住宅物业预销售前，应根据《汤原县物业服务收费实施细则》确定的物业服务等级拟定收费标准，报县物价局和房产物业办核准备案。应当通过招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理，签订前期物业服务合同，前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件。投标人少于三个或者建筑面积不超过两万平方米的，经县房产物业办批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
建设单位在办理商品房预售许可前，应到县房产物业办办理前期物业管理备案手续。
第十一条 建设单位应当在新建物业交付使用前，同物业服务企业办理物业管理承接验收手续，并按规定移交相关材料。物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备及其他有关事项进行查验，并做好登记存档。
第四章 物业管理服务
第十二条 物业服务企业从事物业管理活动，应当具有独立的法人资格，取得资质证书。
从事物业管理的人员应当按照规定取得相应的职业资格证书；专业技术人员应当按照规定取得相应的技术职称证书，物业服务企业应当建立物业管理从业人员档案。
第十三条 业主委员会应与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，并在15日内到县房产物业办、社区居委会、乡（镇）人民政府备案。
第十四条 物业服务收费按照《汤原县物业服务收费实施细则》规定的方式、等级、标准执行，物业服务监管实行日常考评制度，对服务不达标且整改不合格的物业服务企业，将降低一个服务等级标准，下一年度物业服务费按照上一年度考评结果收取。
第十五条 物业服务合同期限届满前三个月，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定续聘或者重新选聘物业服务企业。
物业服务合同期限届满，业主大会仍未作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动顺延至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。
第十六条 物业服务合同期限内，物业服务企业因故提前解除物业服务合同的，应三个月前书面通知业主委员会，在物业管理区域内公告，并向县房产物业办、社区居委会、乡（镇）人民政府备案，完成交接后方可退出。
第十七条 原物业服务企业应当在物业服务合同终止时，与业主委员会办理退出交接手续，并移交下列资料和财物：
（一）预收的物业服务费用；
（二）全部物业档案资料；
（三）物业管理用房、共用设施设备用房；
（四）其他属于业主共有的财物。
第十八条 物业服务企业擅自退出物业管理项目的，业主委员会可以按合同约定依法维权，县房产物业办将其不良行为列入企业诚信档案，并向社会曝光。
第十九条 经业主大会决定，或者经物业区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主可以自行管理，并接受县房产物业办、社区居委会、乡（镇）人民政府的指导和监督。
第五章 物业的使用和维护
第二十条 物业管理区域内禁止下列行为：
（一）擅自拆改房屋承重结构、主体结构等违反房屋安全管理规定的；
（二）擅自占用、损毁绿地或者占用、损坏、移动物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理规定的；
（三）违法搭建建筑物、构筑物，损坏或者擅自改变房屋外观等违反规划管理规定的；
（四）占用消防通道、损坏消防设施设备等违反消防管理规定的；
（五）随意堆放、倾倒、抛撒垃圾、杂物，擅自在建筑物、构筑物或者其他设施上涂写、刻画、悬挂、张贴广告、标语，违法搭建外挂杂物箱，违法搭建鸽舍等设施，饲养家禽、家畜等违反市容市貌和环境卫生管理规定的；
（六）放置易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者产生超过规定标准的噪声，饲养烈性犬、大型犬等违反治安管理规定的；
（七）产生噪声、振动、烟尘、恶臭气体等违反环境保护管理规定的；
（八）擅自设置摊点等违反工商管理规定的；
（九）法律、法规、规章禁止的其他行为。
业主委员会、物业服务企业对物业管理区域内发生的上述行为，应当予以劝阻、制止，并及时向有关行政管理部门通报。
第二十一条 业主、物业使用人应当按照规划设计用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。
业主确需改变专有部分用途的，按照《物权法》规定执行；确需改变公共建筑和共用设施用途的，按照《物业管理条例》规定执行。
第二十二条 业主或者物业使用人装饰装修房屋，应当遵守有关法律、法规和规章的规定，物业服务企业应当将装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
第二十三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定缴纳专项维修资金。专项维修资金缴纳、使用和管理按上级有关规定执行。
第二十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十五条 物业共用部位、共用设施设备的日常维修养护，由物业服务企业负责组织维修，费用从物业服务费用列支；对物业共用部位、共用设施设备除日常维修养护之外的维修、更新和改造，由物业服务企业负责组织维修，费用从专项维修资金列支，尚未缴纳专项维修资金的老旧住宅的共用部位、共用设施设备更新改造由业主大会讨论决定，费用由全体业主均摊。
业主专有部分、自用设施设备的维修养护责任和费用，由业主自行承担。
建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围， 承担物业保修责任。
第二十六条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等责任单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。
本条前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得物业服务企业和业主委员会同意，并及时恢复原状。
第二十七条 实行物业服务信用保证金制度。物业服务企业在承接物业项目时，应当按照有关规定向县房产物业办缴存物业服务信用保证金，专项用于物业服务企业对业主服务不到位，或者在服务过程中对业主造成损失及物业服务企业擅自退出给业主造成影响等情况的发生予以列支。
第六章 供热管理
第二十八条 新建、扩建、改建供热工程，应当符合城市供热专项规划，规划及供热许可按国家规定办理，实行供热保证金制度按照《黑龙江省城市供热条例》执行。
第二十九条 居民用户和非居民用户热价由县物价局予以核定，住宅执行居民热价标准，非住宅执行非居民热价标准，以房屋产权证照标注的用途为准。
第三十条 非居民用户的供热设施的更新、改造、维修、养护、清洗、除锈及费用由产权人负责。
居民用户入户管网和楼道内（居民门外）共用设施设备的更新、改造、维修、养护、清洗、除锈及费用由供热单位负责。
居民用户应当对其室内供热设施履行保护义务。居民用户室内供热设施的维修、养护、清洗、除锈应当委托供热单位实施，费用由居民用户承担。地板辐射采暖方式用户室内分水器等可见部分供热设施的维修和养护由供热单位负责。用户室内隐蔽工程部分设施维修、养护以及更新由供热单位实施，费用由房屋所有权人承担。
供热工程保修期内，发生工程质量问题的，由建设单位按照规定承担维修责任。
第三十一条 供热期为每年的10月10日零时到下一年的4月20日24时。如提前或延期供暖收取费用，必须征得业主委员会同意。
第三十二条 物业服务企业、业主、物业管理人员违反本办法按照国家有关规定处理。
第三十三条 本办法自2014年7月1日起施行。《汤原县物业管理办法》（汤政发〔2006〕19号）同时废止。
第三十四条 本办法由县住建局负责解释。
