主城区老旧住宅小区基本
物业服务管理办法
第一条 为提升居民生活环境质量，建立和完善老旧住宅小区、庭院（以下统称老旧住宅小区）长效管理机制，实现主城区物业服务全覆盖，彻底解决老旧住宅小区脏乱差问题，根据《邯郸市物业管理办法》（市政府令第148号）、《邯郸市人民政府关于进一步加强城市物业管理工作的意见》（〔2014〕44号）和有关法律、法规、规章及规定，制定本办法。
第二条 老旧住宅小区物业服务管理坚持以人为本、共享发展理念，紧紧围绕打造“美丽小区”和创建“文明城市”“洁净城市”目标，通过服务管理，为广大居民打造干净、整洁、有序、文明的居住和生活环境。
第三条 本办法适用于丛台区、邯山区、复兴区、邯郸经济技术开发区管辖范围内老旧住宅小区物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。
本办法所称老旧住宅小区，是指2000年以前开发建设，设计建设标准较低、配套设施不健全、物业服务用房及社区用房不达标、无物业服务企业管理的住宅小区。
本办法所称基本物业服务，是指为满足居民基本生活需求，由社区物业服务站提供的清扫保洁、维修维护、治安防范、停车管理等为主要内容的保障性物业服务。
第四条 基本物业服务管理遵循“区政府（管委会）负责、部门协作、街道办事处组织实施和社区居委会落实”的原则，实行“条块结合，以块为主，统一管理”的管理体制。推行社区物业服务站管理模式，促进老旧住宅小区由基本物业服务管理逐步向专业化、市场化物业管理方式过渡。
第五条 市住房保障房产管理局是主城区老旧住宅小区基本物业服务管理牵总部门，负责协调、指导和督查、考核工作的组织；负责制定社区物业服务站建设方案和验收备案；负责市财政拨付资金的监管。
区政府（管委会）是具体实施老旧住宅小区管理工作的责任主体，应加强对老旧住宅小区管理工作的组织领导，负责筹集落实补贴配套资金，指导、监督老旧住宅小区基本物业服务质量和考核工作。
财政、价格、规划、建设、城管执法、人防、公安、民政、工商、卫生计生、环境保护等部门在各自职责范围内，对基本物业服务活动进行监督管理。
区住房和城乡建设或房产行政主管部门（以下统称区物业管理主管部门）负责本行政区域内老旧住宅小区物业管理活动的指导落实和监督检查及考核工作，及时协调解决管理工作中出现的突出问题。
街道办事处、乡镇人民政府（以下简称办事处）是落实老旧住宅小区管理工作的属地监管主体，主要负责对社区物业服务站进行监督考核和业绩评定；在辖区物业管理主管部门的指导、协调、配合下，调解物业管理纠纷；召集物业管理联席会议；组织、指导本辖区内老旧住宅小区业主大会成立和业主委员会的选举、换届工作；监督业主大会和业主委员会依法履行职责，并接受住宅小区业主委员会和政府有关部门的监督。
社区居委会负责具体落实办事处交办的基本物业服务管理有关工作，开展社区物业服务；协助办事处对业主大会和业主委员会工作进行监督、指导和协调，依法调解社区内物业管理纠纷，列席业主大会和业主委员会会议。
第六条 基本物业服务管理内容，应根据房屋、环境、配套设施等现实状况，提供保障居民日常生活的基础性服务，主要包括：清扫保洁、绿化养护、公共设施设备维修维护、停车管理、治安防范等。具体服务内容根据居民意愿和服务需求确定。
第七条 基本物业服务管理标准如下：
（一）清扫保洁：清除积存垃圾和小区杂物，垃圾定点、分类投放，日产日清，无外溢、全部封闭外运，杜绝焚烧垃圾现象；道路、广场、楼道等公共部位保持干净、整洁、有序，楼道无堵塞，墙面、玻璃无污秽；小区内无乱设摊点、乱设广告牌和乱贴、乱画、乱堆放等现象；垃圾收集设施配套，公共卫生设施齐全，取消垃圾道、垃圾房、垃圾池，配置国标240升分类垃圾箱，箱体完好、整洁。
（二）绿化养护：清理乱种乱挖等私占公共绿地行为，清除枯木，补栽新树，修剪树木花草，达到绿化无大面积枯死和缺损，长势良好，无杂草、垃圾。
（三）公共设施设备和公用部位维修维护：排污排水管道通畅，无堵塞、无明显坑洼、无积水，无露天排沟渠和污水外溢现象；路灯（楼道灯）明亮、道路畅通、路面平整; 无井盖缺损、丢失等现象。有条件的住宅小区配备文体服务设施。
（四）停车管理：合理划定停车位，车辆停放有序，小区出入口、楼道内无车辆，无占用消防通道现象。
（五）治安防范：安全护卫设施运行良好，设立门卫室或配备巡逻安保人员；假山、水系、护栏、配电箱等危及人身安全处有明显警示标识，健身器材、电梯等处张贴使用说明书和注意事项，确保居民人身安全；制定安全管理预案，健全安全防范措施，确保遇到突发情况，能够及时有序处置。
第八条 老旧住宅小区基本物业服务管理按物业管理区域组织实施，物业管理区域的划分以社区为单元，由办事处根据老旧住宅小区规模、共用设施设备等统筹考虑，每个区域建筑面积在3万平方米左右，每个区域设一个社区物业服务站。
第九条 组建社区物业服务站按下列程序办理：
（一）办事处将辖区内所有老旧住宅小区合理划分区域，形成网格化。
（二）办事处牵头建立楼长、单元长负责制，指导业主成立业主大会，选举产生业主委员会。楼长、单元长在社区居委会、业主委员会指导下开展工作。
（三）社区居委会在办事处指导下，组织业主委员会召开业主大会，就组建社区物业服务站事项征求业主意见，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，征求意见结束后，社区居委会应及时向全体业主公告结果。
（四）社区居委会持《邯郸市社区物业服务站设立申请表》、民政部门关于成立社区居委会的批复文件、社区居委会主任或副主任的职务证明，向所在地办事处提出申请，办事处初审同意后，报区物业管理主管部门。
（五）区物业管理主管部门组织对社区物业服务站成立基本情况进行现场勘查，提出审核意见上报，市住房保障房产管理局进行现场复核。
（六）市住房保障房产管理局验收批准核发社区物业服务站证书。
（七）社区物业服务站建立后，到区民政部门和物业管理主管部门备案。
第十条 社区物业服务站属于非盈利性的社会服务组织。负责提供基本物业服务；受理调处纠纷；处理业主报修申请。社区物业服务站在办事处的领导下开展工作，接受区物业管理主管部门的业务指导和工作监督。社区物业服务站负责人由社区居委会主任或副主任兼任。
每个社区物业服务站配置不低于4名物业服务人员。物业服务人员应优先安排原公有住房管理单位下岗职工，优先招聘低保户中有劳动能力的人员，并签订劳务合同。依据社区物业服务站管辖范围的大小、服务标准、业主的意愿等可适当增设服务人员，为业主提供相应的基本物业服务。
第十一条 社区物业服务站应具备下列条件：有固定的办公场所、有组织机构、有服务人员、有服务内容和标准、有规章制度。
社区物业服务站一般和社区工作人员合署办公，需要单独建设的，可采取政府筹资、部门帮扶、单位赞助等方式。
第十二条 办事处应当建立起与专业维修公司、物业服务公司的联系网络，服务于各社区物业服务站，有效解决业主维修问题。
第十三条 实行基本物业服务管理联席会议制度。
物业服务管理联席会议由办事处负责召集，由社区居委会、公安派出所、社区物业服务站、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。
联席会议主要协调以下事项：
（一）业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；
（二）社区物业服务站在履行职责过程中出现的突出问题；
（三）物业管理区域内发生的突发事件；
（四）物业管理与社区管理的衔接和配合；
（五）需要协调的其他物业管理事项。
第十四条 业主大会讨论通过的管理规约，业主委员会应当向业主公示，业主应当对遵守管理规约做出书面承诺。
业主或者物业使用人应当遵守有关法律、法规和管理规约的规定。
第十五条 实施基本物业服务管理的住宅小区，业主按其产权建筑面积缴纳基本物业服务费用；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，不得以放弃共有权利为由拒绝缴纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。对拒不缴纳物业服务费的业主，由业主委员会或社区居委会督促其缴纳，并可以在住宅小区内显著位置予以公示，必要时办事处可向人民法院提起诉讼。
基本物业服务费用缴纳标准：带电梯的不低于0.6元∕月㎡；不带电梯的不低于0.3元∕月㎡。根据不同的服务内容、服务标准，参照市场价格，由物业服务站和业主委员会协商确定。
基本物业服务费可按月收取或一次性预收半年，但不得一次性预收半年以上。以办事处为收费主体，办事处组织居委会做好基本物业服务费的收取工作，也可委托供水单位协助收取，市财政对供水单位代收部分给予补贴。
基本物业服务费用由社区居委会按照社区物业服务站服务的区域单独立账，不得挪作他用，并接受有关部门监督。
社区居委会应当至少每半年向居民公布一次费用收取及使用情况，接受业主的监督。
社区物业服务站为业主或者物业使用人提供基本物业服务以外专项服务的，其收费标准由双方约定。
第十六条 物业管理区域利用公共部位出租经营产生的净收益及车辆停放服务费（收费标准由社区服务站会同业主委员会共同协商决定），所得收益经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，可用于补贴服务费的不足。
第十七条 实施基本物业服务管理的住宅小区中低保、特困人群，凭低保、特困证明，经办事处批准，可免交物业服务费用，免交的部分由区财政补足。
第十八条 实施基本物业服务管理的住宅小区，由政府给予过渡性扶持。
政府补贴资金由市、区政府（管委会）按照1：1比例承担，纳入市、区（管委会）财政预算，区级补贴资金确保先行支付到位。
第十九条 申请政府补贴资金应当符合以下条件：
（一）所建社区物业服务站达到建设标准，并已开展基本物业服务，经办事处、区物业管理主管部门、市住房保障房产管理局逐级审核符合验收标准。
（二）服务内容和标准均达到本办法规定的要求。
补贴标准：市和区财政对新建社区物业服务站给予一次性启动补贴4万元；对实施基本物业服务管理的住宅小区，财政按户给予过渡补贴，为期三年，第一年每户补贴100元，第二年每户补贴80元，第三年每户补贴60元。
建站启动补贴主要用于购置必要的办公设备、卫生器具、劳动工具，清除积存垃圾，小面积路面简修和绿化修剪等。过渡补贴主要用于弥补社区物业服务站经费不足。以上两项资金社区物业服务站要单独设立账户，不得挪作他用，并接受有关部门监督。
第二十条 社区物业服务站验收、补贴按以下程序进行：
（一）社区居委会提出申请，填写《邯郸市社区物业服务站设立申请表》，办事处签署意见，报区物业管理主管部门。
（二）区物业管理主管部门组织进行现场勘查，提出审核意见，报市住房保障房产管理局。
（三）市住房保障房产管理局复审批准。
（四）市住房保障房产管理局将各区验收合格的服务站数量及户数汇总后统一报市财政局，市财政将补贴资金拨付区物业管理主管部门，区物业管理主管部门拨至社区物业服务站。
第二十一条 区物业管理主管部门、办事处每季度对实施基本物业服务管理的住宅小区进行考评，考评实行百分制。权值为：小区业主委员会占20分，办事处占30分，区物业管理主管部门占50分。每季考评得分之和作为对社区居委会年终评先的主要依据之一。
第二十二条 社区物业服务站、居委会违反规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主有权拒绝并进行举报，由价格主管部门责令限期改正，按有关规定处罚。
第二十三条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，办事处或者物业管理主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第二十四条 物业管理主管部门、办事处和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中未尽职尽责，造成严重影响的，对有关责任人按照相关规定给予处理。
第二十五条 区物业管理主管部门截留、社区居委会挪用启动和补贴资金，市财政有权收回，并对有关责任人依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十六条 峰峰矿区、永年区、肥乡区、冀南新区（马头经济开发区）自行制定老旧住宅小区基本物业服务管理办法，报市政府批准后实施；其他县（市）老旧住宅小区实施基本物业管理的可参照本办法执行。
第二十七条 本办法自发布之日起执行，有效期三年。
