调兵山市人民政府关于严格规范房地产市场管理的意见
各镇人民政府，各街道办事处，市政府各部门：
为了进一步规范我市房地产市场秩序，促进房地产市场健康有序发展，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国价格法》、《…关于促进节约集约用地的通知》、《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》、《建设工程安全生产管理条例》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《…关于解决农民工问题的若干意见》、《建设领域农民工工资支付管理暂行办法》、《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》、《辽宁省人民政府关于解决农民工问题的实施意见》、《辽宁省城市房地产开发经营管理规定》、《辽宁省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》、《辽宁省物业管理条例》、《铁岭市人民政府关于印发铁岭市建筑领域农民工工资支付管理暂行办法的通知》、《调兵山市城市总体规划》及相关法律法规，结合我市实际，制定如下意见。
一、严格房地产市场准入和清出制度
一是房产、工商、建设行政主管部门要严格按照有关规定，把好房地产市场准入关。成立调兵山市城市建设综合开发办公室（以下简称开发办），负责本行政区域内房地产开发企业的开发资质初审前备案、入境手续备案及相关工作。工商行政主管部门对申请登记的房地产开发企业进行核准前，应当征得同级房地产开发主管部门意见，严禁无照经营。建设行政主管部门负责本行政区域内施工企业资质的统一监督管理。本地或外地到我市从事建筑施工活动的施工企业，必须经我市建设行政主管部门登记备案，经资质审核合格后方可参加工程招投标。建设、财政、审计、监察、发改等部门要对房地产开发企业招投标过程严格把关。二是对未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由房地产开发主管部门（即开发办）和建设行政主管部门依据相关规定予以查处；对不具备资质的单位和个人挂靠有资质的开发企业从事房地产开发的，视为无资质开发，并严厉查处。三是对于没有开发实力，在规定期限内没有开发业绩，或在房地产开发经营过程中违反程序，存在所售房屋面积严重缩水、房屋入住时间拖后、房屋存在质量问题等欺骗、欺诈行为且情节严重的开发企业，有关部门在其年检时不予备案，或依法取消其开发资质。四是国土资源管理部门要建立房地产企业土地开发利用诚信档案，对取得土地后不及时签订《成交确认书》、《出让合同》以及不严格履行合同条款的开发企业，向社会公示，并计入诚信档案，作为土地竞买人资格审查的依据。
二、严格控制房地产开发项目的土地取得和利用
一是严格按照土地利用总体规划和城市总体规划供地。国土资源管理部门要按照节约集约用地原则，依据我市土地利用总体规划和城市规划部门出具的宗地规划设计要求供地。不符合土地利用总体规划和年度计划安排的，必须及时调整和修改，核减用地规模。二是严格土地出让合同管理。房地产开发项目土地出让合同必须明确约定土地总面积和商业、住宅、公建配套设施的分摊用地比例，以及土地用途、容积率、建筑密度、套型面积、定金、交地时间和方式、价款缴纳时间和方式、开竣工时间,及具体认定标准、违约责任处理，涉及征收耕地占用税的地块，要明确纳税人等相关事宜。上述条款约定不完备的，不得签订合同。受让人逾期不签订合同的，终止供地，不得退还定金。已签合同，但不按合同约定缴纳出让价款的，必须收回土地。三是建立房地产开发用地开竣工申报制度，国土资源管理部门对申报内容进行监管，对不执行申报制度的，向社会公示，并依法对其再次参加土地购置活动进行限制。四是严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。
三、严格规范房地产开发项目的规划设计
规划和设计部门要大力提高建设用地利用效率，对房地产项目的规划和设计严格把关。一是规划设计方案批准前，必须报市政府审查同意。二是房地产开发项目的规划设计、审批要严格控制好容积率和采光间距等规范标准。三是规划设计内容要按相关法律、法规和文件要求实施，必须按规范要求做好绿地、主辅路、社区办公用房、物业办公用房、供排水、供电、供暖等基础设施配套工程的规划设计。严格按照先地下、后地上的原则配套建设基础设施，切实做到配套工程与主体工程同时规划设计、同步施工、同步验收、同步交付使用。
四、严格加强对施工安全和农民工工资的监督管理
一是做好施工安全监管工作。建设行政主管部门负责对本行政区域内的建设工程安全生产实施监督管理，加强对施工现场安全监管，坚决杜绝建筑安全事故发生。二是做好建筑领域农民工工资支付管理工作。劳动保障行政主管部门负责施工企业农民工工资支付的监督管理和检查工作，严格按规定落实工资支付保证金制度。规划和建设行政主管部门在发放规划许可证、施工许可证前，必须查验施工企业工资保证金银行存款凭证、劳动保障监察机构出具的企业无拖欠工资行为证明，并将规划许可证、施工许可证、开工许可证发放情况告知劳动保障行政部门。同时，房产、公安、信访、工商、司法、监察、工会等部门和组织，按照各自职责协助劳动保障行政主管部门做好农民工工资支付的监督管理工作，切实规范建筑业企业工资支付行为，维护我市建筑领域农民工合法权益。
五、严格落实工程竣工验收管理规定
一是房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应向市房地产开发主管部门提出竣工验收申请，房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，组织相关部门对开发项目进行综合验收，对验收合格的项目出具验收报告。二是为切实做好房地产开发项目综合验收工作，市政府成立调兵山市房地产开发项目综合验收工作领导小组（见附件），领导小组组长由市政府常务副市长担任，副组长由市政府分管副市长担任，成员由政府办、发改委、建委、规划局、国土资源局、审计局、财政局、物价局、环保局、劳动局、物价局、卫生局、质监局、民政局、工会、消防大队等单位主要领导组成，需要时可邀请有关方面专家参加综合验收领导小组。项目建设、设计、施工和监理等单位作为被验收单位不参加项目验收工作领导小组，应派代表成立项目固定资产交接小组。验收主要内容一般为：城市规划设计条件的落实情况；土地出让合同履行情况；城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；单项工程的工程质量验收情况；物业规划设计的落实情况；社区、物业用房落实情况；农民工工资支付情况；拆迁安置方案的落实情况等。
六、严格加强商品房预售和销售管理
一是房地产行政主管部门要按照法定程序和许可条件，严格把好商品房预售许可关。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）方式收取预定金，不得发布未经房地产主管部门审批的预售广告和参加任何展销活动等。二是物价行政主管部门要依法把好商品房销售许可关，按规定为符合条件的开发企业办理销售（收费）许可证。三是加大对非法预售、销售和滥收费行为的查处力度。对房地产开发企业未取得预售许可而非法预售或变相预售的,房地产行政主管部门要依法进行查处；对未取得销售（收费）许可证，或在建设及销售过程中未经物价部门许可收取其它费用的行为，物价行政主管部门要坚决予以制止，情节严重的进行依法查处。
七、严格加强房地产税、费征收管理
凡在我市境内从事建筑、房地产开发及转让、土地转让的单位及个人均应按规定到税务机关或相关部门申报缴纳契税、营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城市维护建设税、资源税、印花税、教育费附加、地方教育附加、耕地占用税、土地出让金等税费。税务及相关部门要针对我市房地产市场实际情况，制定相应措施，加强对房地产税收征管和其它费用的收缴，防止各项税、费的偷、逃、漏情况发生。
八、建立房地产市场监管联动机制
建立房地产市场监管整体联动机制。建立由房地产行政主管部门牵头的联席会议制度，房产、建委、发改、工商、国土、规划、物价、劳动、税务、监察等部门要密切配合，加强部门之间信息交流与沟通，共同研究解决房地产市场管理工作中的重大问题，加强对房地产市场的监管。监察机关和各职能部门要加大对房地产市场违法违规案件的查处力度，重点查处违反规划、突破设计、违法批地用地的典型案件，确保房地产市场健康有序发展。
