界首市人民政府关于加强城市界首市住宅
小区物业管理的实施意见
各乡、镇、街道，市直有关单位：
为进一步加强和规范城市住宅小区物业管理工作，切实改善人民群众居住环境，着力推进“品质慢城，乐居界首”建设，根据《安徽省物业管理条例》等有关规定，结合我市实际，提出如下实施意见。
一、建立住宅小区物业管理工作机制
（一）建立健全市、乡镇（街道）、社区三级监管体制。市政府成立由市房产、住建、城管执法、规划、公安、消防、质监、物价、环保、人防、工商等部门及各乡镇街道组成的市住宅小区物业管理工作领导小组，统筹协调我市住宅小区物业管理的重大问题。各乡镇街道建立辖区物业管理联席会议制度，协调解决辖区内物业管理工作。
（二）明确有关部门和各乡镇街道工作职责。按照“政府引导、条块结合、属地管理、行业监督”的工作原则，强化街道乡镇及各相关部门在住宅小区物业管理上的职责，形成上下整体联动、社会齐抓共管的工作体制，共同推进我市住宅小区物业管理工作。
1.市直相关部门职责
市房产部门作为全市物业管理行政主管部门，负责制定物业管理行业制度，监督物业管理市场秩序；负责加强物业服务企业资质管理，规范外地入界物业企业的初始备案管理；指导前期物业管理招投标及新建住宅小区综合查验；负责物业专项维修资金归集、使用和管理工作；建立全市物业服务企业信用档案体系，依法查处住宅小区室内违规装饰装修行为，依法查处物业管理区域内侵占、损害物业的共用部位、共用设施、设备，擅自改变建筑物及其附属设施用途的行为。
市住房和城乡建设及建筑质量安全监管部门负责协调处理质保期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾；装饰装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构；督促供水、供气单位依法承担维修、养护的责任；负责对住宅小区内绿化工作的指导和管理。
市城乡管理行政执法部门负责查处物业管理区域内私搭乱建、破坏绿地、擅自设置户外广告等违法行为、并对违法建筑依法拆除。
市城乡规划部门负责协调解决涉及规划的历史遗留问题；协助城管执法部门对住宅小区的违法建设进行认定。
市公安部门负责对小区安全防范设施进行查验，做好烟花炮竹燃放和犬类的管理工作，依法查处违反治安管理处罚法的各类违法犯罪行为。
市公安消防部门负责物业管理区域的消防安全检查、消防知识培训 等工作，依法查处损坏（擅自拆除、停用）消防设施、占用（堵塞、封闭）消防通道（疏散通道、安全出口）等违法行为。
市市场监管部门负责电梯等特种设备安全管理，对水、电、气及热等强检计量器皿的检验、检测和安全监管工作；组织全市有资质的电梯维保单位建立电梯应急救援社会网络；督促使用单位做好特种设备维护保养、定期年检、作业人员持证上岗以及安全管理责任等工作；督促使用单位制定电梯事故应急排险救援预案并定期开展演练；处理特种设备安全事故，依法查处违法违规使用电梯行为；负责工商登记中经营场所与经营范围的审查依法查处对不符合规定的住改商行为，不得核发相关证照；对广告内容违规违法行为进行查处，取缔无照经营行为。
市发改（物价）部门负责制定物业服务收费政策、发布属于政府指导价的物业服务收费项目的收费标准，对前期物业服务合同约定的物业服务收费实施备案，对物业服务收费明码标价实施监督检查，依法查处前期物业服务中乱收费等价格违法行为；负责前期物业管理收费价格咨询及投诉处理。
市环保部门负责对物业管理区域内环境噪音、大气污染的监督管理，依法查处环境噪声、大气污染（由城管执法部门负责查处的除外）等违法行为，对违法超标排放的废水、废气、废渣等污染物进行依法查处。
市人防部门负责人防工程的监督管理；依法查处擅自改变人防工程使用人防工程用途、侵占破坏人防工程、破坏人防防护设施、违法出售、附赠人防车库（位）等违法行为。
2.各乡镇街道及所属单位职责
各乡镇街道对辖区住宅小区物业管理负总责，成立相应物业管理组织（物业管理办公室），加强对辖区住宅小区物业管理工作的综合协调，组织物业管理相关部门、社区（村）协同做好物业管理，落实住宅小区物业管理各项工作，协调解决辖区物业管理重大问题。
市物业管理行政主管部门负责指导各乡镇街道物业管理工作； 指 导业主大会及业主委员会成立、换届及备案工作；负责物业服务企业三级资质审批、考核、行为监管、项目备案和考评；会同乡镇街道确定物业管理区域划分，监管前期物业项目招投标活动、物业承接查验及移交接管工作。市城管执法、环保等相关部门要按照各自职责分工，做好住宅小区物业管理的相关工作。
各乡镇街道要在市物业管理行政主管部门指导下，具体负责辖区内物业管理工作，组织协调辖区业主大会和业主委员会成立、换届工作，指导和监督业主大会、业主委员会开展工作；负责协调社区管理服务与小区物业管理之间关系，建立小区物业矛盾调处机制，处理好业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理服务中的矛盾纠纷；参与新建住宅区配套建筑及设施设备的综合查验和物业承接查验，协助做好物业专项维修资金的归集和使用的管理工作；会同市城管执法、环保、综治、公安等部门，做好住宅小区违法建设拆除、环境保护、治安防范和交通秩序管理等工作；负责辖区范围内物业服务企业交接、提前解除物业服务合同和无物业管理小区的日常管理工作。
社区（村）负责协助街道（镇）组织召开业主大会和选举业主委员会，指导监督业主大会、业主委员会日常活动；对业主大会、业主委员会日常工作提出建议，指派代表参加首次业主在会筹备组；指导督促物业服务企业做好物业服务工作；参与物业管理检查考评工作；协调物业服务企业配合做好社区管理服务相关工作；调解物业管理纠纷，发现本区域内有违反物业管理的违法违规行为，应立即制止，并及时向有关部门报告。
二、加快推进住宅小区物业管理工作
（一）建立质价相符的物业服务收费费机制。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量、服务水平相适应的原则，按照物业服务行业平均成本、法定税费和合理利润确定，前期物业服务收费根据物业的性质和服务内容等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。物业服务企业要严格落实物业服务收费及明码标价规定，健全企业财务账目，严格按标准收费，自觉接受物价、物业主管部门及业主的监督。物业服务企业要定期公布物业服务费用的支出、小区公共部位经营性收益和电梯运行费、公共水电费等分摊情况。
（二）加大业主大会和业主委员会运作指导力度。引导规范业主自治组织建设，充分发挥社区自治组织在物业管理和社区建设上的功能作用。对符合成立业主大会、业主委员会条件的住宅小区，属地街道、社区要指导成立业主委员会和召开业主大会，指导监督业主大会、业主委员会印章管理和财务管理；大力推进社区居委会、业主委员会、物业服务企业“三位一体”工作机制，通过联席会议等方式，协调处理小区居民自治与物业管理中的矛盾。业主委员会要按照业主大会制定的议事规则和管理规约，实施小区重大事项公开公示制度，不断完善民主管理监督机制。对不具备条件召开业主大会、选举业主委员会的住宅小区，属地乡镇街道要组织成立由乡镇街道、公安派出所、社区（村）、建设单位、业主代表等组成的物业管理委员会，代行管理职责。
（三）积极推进住宅小区综合查验管理。市政府加强对我市住宅小区开发建设和前期物业管理活动的监督，规范住宅小区综合查验行为，维护业主的合法权益，对未经实施综合查验和查验不合格的住宅小区，开发建设单位不得交付给业主使用。具体实施办法另行制定。
（四）缓解住宅小区停车难问题。对有条件的住宅小区，由政府出资或吸引社会资金增建停车位；住宅小区周边道路可实施错时划线停车，尽量方便业主就近停车；住宅小区内建设单位未出售或者未附赠的车库、车位，应当向全体业主公开；业主要求承租的，建设单位不得拒绝。住宅小区内依法配建的人防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，建设单位不得将停车位出售、附赠；已出租的，租赁期限不得超出三年。
（五）加强物业管理行业监管。严格执行前期物业管理招投标制度，支持优质物业服务企业扩大市场份额，全力打造公开、公平、公正、优胜劣汰的物业管理市场。业主大会决定重新选聘物业服务企业的，选聘标准、服务内容和服务价格等均应由业主大会确定。建设单位、业主大会确定物业服务企业时，可在物业服务合同中予以明确约定缴纳物业服务履约保证金。各级物业行政主管部门要加强对物业服务履约保证金的监管。
（六）加强住宅小区内的装饰装修管理。物业服务企业应当按照物业装饰装修管理协议书实施管理，发现装修人或者装饰装修企业行为违反规定的，应当立即制止；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告市物业行政主管部门，市物业行政主管部门在接到物业服务企业报告后，应当及时到现场检查核实，依法处理并于15个工作日内给予报告人书面答复。
（七）实施住宅小区物业基本服务。对难以实行市场化、专业化物业服务的老旧小区实施基本服务，由属地乡镇街道负责，纳入社区（村）管理，各乡镇街道可以采取以奖代补的方式给予扶持，每年可以从财政中列支一定的预算资金，用于老旧小区基本功能服务和改造，实现治安防范、清扫保洁、绿化养护、维修维护、停车管理基本服务。
（八）建立物业服务收费保障机制。业主应当按时足额缴纳物业服务费用，各级各部门要积极引导广大业主增强主动缴纳物业服务费的意识。对长期拒交物业服务费的业主或使用人，物业服务企业可依法向人民法院起诉，属于行政事业单位等国家工作人员的，给予批评教育，并不得评优评先，不得提拔重用。
（九）建立物业工程质量保修金制度。根据《安徽省物业管理条例》有关规定，建立物业工程质量保修金制度，物业工程质量保修金按物业工程预算总价款的5％预提，专户存储、专款专用，专项用于物业保修期内维修。对不履行保修责任的开发建设单位，可以从物业工程质量保修金中扣除，申请返还时，应当征求业主委员会、物业服务企业和市物业行政主管部门的意见，具体管理使用办法另行制定。
三、建立健全工作目标责任制和检查考核机制
市政府将住宅小区物业管理工作纳入年度目标考核范畴，实行统一领导、统一协调、统一考核，协调落实各级、各部门的工作职责。市政府与各乡镇街道、市直有关部门签订目标责任状，切实将物业管理工作中的业主大会成立情况、业主矛盾纠纷调处情况以及所涉及的物业管理热点、难点问题纳入目标责任制考核范围。要加强日常监督检查，制定考核标准和考核办法，建立物业管理服务考核评估体系，实施物业管理公众满意度测评制度，实行动态检查考核与静态检查考核相结合，定期检查考核与随时检查考核相结合，进一步延伸检查触角，扩大检查考核范围，增强检查考核的实效。
本意见自2017年1月1日起实施。
